6 Kejanggalan Yang Mendasari Gugatan REI & P3SRI Untuk Permen PUPR

Para pengembang yang tergabung dalam Real Estat Indonesia (REI) dan Persatuan Perhimpunan Penghuni Rumah Susun Indonesia (P3RSI) akan segera mengajukan gugatan Judicial Review terhadap Peraturan Menteri (Permen) Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat No 23/PRT/M/2018 tentang Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS). Pasalnya, Permen yang diterbitkan oleh Menteri PUPR pada Oktober 2018 lalu tersebut dinilai terlalu tidak adil dan terkesan dipaksakan.

Yusril Ihza Mahendra, kuasa hukum yang ditunjuk oleh REI dan P3RSI mengatakan karena Permen tersebut telah menimbukan ketidakpastian hukum dan menimbulkan keresahan kepada para pengembang apartemen dan rusun, maka pihaknya akan mengajukan gugatan.

Setidaknya ada enam kejanggalan dalam Permen PUPR itu menurut Yusril. Pertama, pada Pasal 19 ayat 3 terkait Pemilihan Pengurus PPPSRS yang menurutnya bertentangan dengan UU karena UU Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun (Rusun) pasal 75 tidak mengatur tentang hak suara dalam pembentukan PPPSRS. Demikian juga dalam keputusan MK No.35/PUU-XIII/2015 tentang pemilihan pengurus PPPSRS.

Kedua, lampiran Permen Nomor 23 Tahun 2018 dalam anggaran dasar menyalahi UU karena terdapat penambahan hak yang tidak sesuai. Ketiga, pembatasan kuasa dalam pasal 15 ayat 3 yang membatasi hak seseorang maupun badan hukum dalam pengambilan suara, bertentangan dengan KUH Perdata maupun Undang-undang Perseroan Terbatas. Keempat, Wakil Badan Hukum yang menjadi pengurus PPPSRS di lampiran 1 Permen Nomor 23/2018 itu juga akhirnya secara tidak langsung mengurangi hak badan hukum dalam pengambilan suara.

Hal kelima yang janggal menurut Yusril adalah larangan seorang pengurus PPPSRS menjadi pengurus PPPSRS di tempat lain dalam lampiran 2 Permen Nomor 23/2018. Dan keenam, kerancuan tentang pasal 24 ayat 1 huruf (a), yang kontradiktif dengan pasal 28 ayat 2 mengenai pencatatan akta pendirian AR, ART P3SRS.

Selain itu, Permen Nomor 23 tersebut juga telah diterbitkan tanpa melalui pembahasan terlebih dahulu dengan pelaku pembangunan dan tidak mengacu kepada pasal-pasal acuan dalam Undang-undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rusun, dimana pasal 78 telah mendelegasikan kewenangan pengaturan terkait dengan PPPSRS melalui PP bukan Permen. Sementara hingga saat ini, rancangan PP tersebut juga masih dalam pembahasan.

“Permen diterbitkan mendahului diterbitkannya PP, sehingga secara hukum Permen tersebut tidak mempunyai payung hukum baik secara delegatif maupun aributif. Oleh karenanya berdasarkan pada hierariki peraturan perundang-undangan,” kata Yusril, dalam siaran persnya yang digelar Kamis (17/01).

Lebih lanjut menurut Yusril, terkait hak suara pemilihan pengurus dan pengawas PPPSRS juga tidak diatur dengan spesifik dalam UU Nomor 20 Tahun 2011, karena secara tegas UU tersebut mendelegasikannya kepada PP. “Namun demikian, Permen No 23 yang sudah diterbitkan tersebut justru mengatur sesuatu yang bukan diamanatkan UU kepadanya,” tegasnya.

Wakil Ketua Umum Real Estate Indonesia, Mualim Wijoyo mengatakan, Permen PUPR ini sangat salah kaprah karena telah menginginkan pengembang agar tidak terlalu mendominasi dalam pengambilan keputusan terutama saat pengembangan dan pengelolaan komplek apartemen. Menurutnya, kekhawatiran itu tidak berdasar karena para pengembang tentu menginginkan apartemen/rusun yang telah dibangunnya agar bisa terus terjaga dan terkelola dengan baik.

Jika apartemen/rusun itu tidak terkelola dengan baik, tentu nama pengembang itu sendiri yang nantinya akan tercoreng dan tentu akan sulit bagi mereka untuk membangun atau menjual produk apartemen/rusun lainnya di masa yang akan datang.

“Contohnya jika pengembang membangun 3.000 unit apartemen, tetapi dalam Permen itu hanya mendapatkan satu suara. Jika suara tidak berimbang, tentu bisa mengganggu kepentingan pengembang. Padahal kepentingan kami adalah produk yang kami bikin itu menjadi produk yang baik, nyaman, dan aman,” kata Mualim.

Ketua P3SRI Adjit Lauhatta juga berpendapat sama. Menurutnya, saat ini tren pembangunan properti khususnya apartemen di kota-kota besar semakin pesat seiring dengan meningkatnya permintaan akan properti dari kaum urban. Jika aturan yang ada saat ini tidak mendukung, maka tidak akan ada pengembang yang mau berinvestasi di pembangunan apartemen/rusun. “Jika aturannya tidak kondusif dan justru mengkebiri, tentu tidak ada yang mau masuk kesitu,” kata Adjit.

Sementar itu, Wakil Ketua Umum Bidang Perundang-undangan dan Regulasi Properti DPP REI, Ignesjz Kemalawarta berharap pemerintah mau mendengar masukan dari para pengembang. Dengan demikian dapat timbul keadilan yang sama-sama menguntungkan demi terciptanya iklim usaha dibidang pembangunan apartemen yang lebih kondusif dan lebih baik lagi kedepannya.